Habitat et urbanisme : un nouveau projet de loi pour moderniser les lotissements au Maroc
Fatima Ezzahra El Mansouri, Ministre de l’Aménagement du Territoire National, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la ville, a présenté ce mercredi 1er avril 2026, devant la Commission de l’intérieur, des collectivités territoriales, de l’habitat, de la politique de la ville et des affaires administratives à la Chambre des représentants, le projet de loi n° 34.21 modifiant et complétant la loi n° 25.90 relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements.
Mme la Ministre a souligné que le projet de loi s’inscrit dans le cadre de l’engagement de notre pays, sous la conduite éclairée de Sa Majesté le Roi Mohammed VI, que Dieu L’assiste, dans des réformes profondes visant l’amélioration des conditions de vie des citoyens, l’encouragement de l’investissement, ainsi que l’amélioration et la valorisation du paysage urbain.
Il intervient également dans le cadre de la mise en œuvre des recommandations du dialogue national sur l’urbanisme et l’habitat, au regard du rôle que jouent les projets de lotissements dans l’encadrement de la croissance des espaces urbains, l’encouragement des différentes activités économiques, ainsi que la production d’une offre de logement et de services publics.
En outre, Mme la Ministre a expliqué que le projet de loi n°34.21 s’inscrit également dans le contexte de l’interaction positive du gouvernement avec les différentes initiatives législatives portées par des groupes parlementaires et tendant à la modification de loi 25.90 relative aux lotissements, groupe d’habitations et morcèlements.
Mme la ministre a indiqué que le projet de loi en question vise à atteindre les objectifs essentiels suivants :
- Apporter des solutions juridiques pratiques aux contraintes majeures relevées présentant une urgence au niveau des lotissements et morcellements, Il s’agit notamment du délai relatif à la durée de la validité de l’autorisation de lotir, l’inachèvement des travaux d’équipement et de la cessation des travaux pour des raisons indépendantes de la volonté du lotisseur, tout en introduisant de nouvelles dispositions visant à surmonter les difficultés identifiées par la pratique ;
- Promouvoir et encourager l’investissement dans les domaines des lotissements et des groupes d’habitations, ce qui permettra de créer des emplois et mobiliser des ressources fiscales importantes au profit de l’État et des collectivités territoriales ;
- Simplifier les procédures et réduire certains délais en harmonisation avec les dispositions juridiques relatives à la simplification des procédures administratives.
Par ailleurs, l’évaluation de la mise en œuvre de la loi n°25.90 précitée a révélé de nombreuses difficultés d’application dans le domaine des lotissements et des groupes d’habitations, auxquelles le projet de loi n° 34.21 vient remédier en introduisant un ensemble de nouveautés juridiques, parmi lesquelles on peut notamment citer :
- La fixation de nouveaux délais de validité de l’autorisation de lotir, désormais établis en fonction de la superficie du projet, et pouvant atteindre jusqu’à 15 ans ;
- Prévision de la possibilité de suspendre les délais susmentionnés en cas d’arrêt forcé des travaux d’équipement pour des raisons indépendantes de la volonté du lotisseur et dont il n’est pas directement responsable ;
- L’habilitation du président du conseil communal à recouvrer l’ensemble des dépenses liées à la réparation des malfaçons pouvant être constatées dans un délai d’un an suivant la réception provisoire des travaux d’équipement, moyen d’un ordre de recette, et ce dans le cas où le lotisseur s’abstient d’effectuer les réparations constatées ;
- La remise par force de la loi de la voirie du lotissement, du réseaux d’eau, d’égout, d’électricité et des espaces non bâtis plantés, au domaine public communal après la réception provisoire des travaux d’équipement par le Conservateur de la propriété foncière, sur la base du procès-verbal de la réception provisoire ;
- La modification des dispositions juridiques relatives au partage, à travers la définition des cas dispensés d’autorisation de morceler, tels que l’extraction de lots de terrain en vue de leur cession à l’État ou aux collectivités territoriales pour la réalisation d’équipement et service publics;
- L’institution d’une commission composée des représentants de la commune, de la préfecture ou de la province et de l’agence urbaine en vue d’examiner les demandes de certificats administratifs délivrés par le président du conseil communal en application des articles 35 et 61 de la loi n° 25.90;
- L’élargissement du champ des actes de transfert de propriété par la mention de la cession, laquelle inclut, outre la vente, les contrats de libéralité tels que la donation et la sadaka…
- L’introduction de dispositions spécifiques aux lotissements dont les travaux d’équipement sont réalisés progressivement (ZAP) pour répondre à l’urgence lorsqu’il s’agit d’opérations effectuées par l’État, les collectivités territoriales, ou les établissements publics pour cause d’utilité publique ou dans les cas de relogement des victimes de catastrophes naturelles ou de lutte contre l’habitat insalubre ;
- La fixation des conditions et modalités de restructuration des lotissements non règlementaires ;
- L’opportunité offerte aux projets de lotissement ayant fait l’objet d’une autorisation dont les délais légaux sont encore valables avant l’entrée en vigueur de cette loi de bénéficier des nouveaux délais, en fonction de leur superficie ;
- La possibilité offerte exceptionnellement aux projets de lotissement dont le délai de l’autorisation a expiré de bénéficier d’un délai supplémentaire accordé par une commission technique, en vue d’achever les travaux d’équipement prévus dans le projet de lotissement.
