Adouls vs Notaires : les points forts de l’avis du Conseil de la Concurrence
Saisi le 28 janvier 2026 par le Président de la Chambre des Représentants, le Conseil de la Concurrence a examiné, à la demande de la Commission de la Justice, de la Législation, des Droits de l’Homme et des Libertés, les aspects concurrentiels du projet de loi n° 16.22 relatif à la profession des Adouls. L’analyse porte sur six points : conditions d’accès à la profession, réception des dépôts, acquisition du caractère authentique des actes, double contrôle des actes adoulaires, tarification, et exercice partagé au sein d’un même office. Elle s’appuie sur des auditions (Instance Nationale des Adouls, Conseil National des Notaires, Ministère de la Justice, CDG, DGI, ANCFCC, etc.) et sur des données statistiques 2020-2025.
Le marché de l’authentification
Le marché général de l’authentification regroupe trois canaux — Adouls, notaires, avocats agréés (dans des limites restreintes) — ainsi que le juge hébraïque pour le statut personnel de la communauté juive. Il se subdivise en sous-marchés : le statut personnel des musulmans (exclusif aux Adouls), le statut personnel hébraïque (exclusif au juge hébraïque), l’immobilier (concurrence Adouls/notaires, avec spécialisation relative : notaires sur le foncier immatriculé, Adouls sur le non-immatriculé), la cession de fonds de commerce (dépôt obligatoire du prix), et les autres transactions civiles et commerciales (substituabilité large).
En 2025, on dénombre 3 399 Adouls (1 387 offices) contre 1 735 notaires. Les Adouls sont mieux répartis territorialement, notamment en zone rurale, tandis que les notaires se concentrent sur l’axe Casablanca-Rabat (47,3 % de l’effectif) et traitent un volume financier nettement supérieur (680 764 actes pour 180 milliards de DH en 2025, contre 845 545 actes adoulaires, dominés par le statut personnel à 35 %).
Principaux constats concurrentiels
- Absence de mécanisme de réception des dépôts pour les Adouls : contrairement aux notaires, ils ne peuvent sécuriser les fonds des transactions, ce qui les exclut de facto de marchés comme le logement social (réservé aux notaires par les lois de finances 2023-2026) et la cession de fonds de commerce, et fragilise leur compétitivité sur les transactions de valeur élevée.
- Lourdeur procédurale propre à l’acte adoulaire : réception conjointe obligatoire par deux Adouls, puis transcription, puis homologation judiciaire (« khitab ») — délais légaux pouvant atteindre 20 jours — suivie, pour l’immobilier immatriculé, d’un second contrôle par le conservateur foncier (double contrôle), ce qui allonge les délais d’opposabilité comparativement aux autres canaux.
- Plafond rigide de l’exercice partagé (4 Adouls/office, art. 91) susceptible de créer des déséquilibres territoriaux et des risques de convergence tarifaire locale, sans tenir compte des disparités entre ressorts.
- Avancées positives du projet de loi : numérisation du processus (signature électronique, dépôt et archivage électroniques), renforcement de la déontologie et de la responsabilité (assurance obligatoire), codification de l’attestation « lafif », modernisation de l’accès et de la formation, renforcement de la gouvernance (personnalité morale de l’Instance Nationale des Adouls) — mais ces nouveautés ne traitent pas la question des dépôts et risquent de rester d’effet limité si la numérisation n’est pas interconnectée avec la justice, la conservation foncière et les autres administrations.
Étude comparative (Tunisie, Émirats arabes unis, Égypte)
Dans les trois pays comparés, aucun mécanisme institutionnel unifié de gestion des dépôts financiers n’est prévu pour les professions d’authentification examinées. En revanche, les Émirats arabes unis se distinguent par un système numérique très avancé (authentification et signature électroniques à distance, opposabilité immédiate), l’Égypte par une intégration numérique poussée avec le registre foncier, et la Tunisie par un modèle procédural proche du système adoulaire marocain (contrôle judiciaire direct, registres traditionnels).
Recommandations du Conseil
- Activer la réception à distance des Adouls (visioconférence encadrée, traçabilité numérique) pour alléger la contrainte de la réception conjointe sans affaiblir la sécurité juridique.
- Coordonner et interconnecter numériquement les contrôles (juge de l’authentification, conservation foncière) pour réduire les délais du double contrôle.
- Instaurer un mécanisme protecteur des clients pour les transactions immobilières et financières : compte séquestre dédié en coordination avec l’ANCFCC et la CDG pour le foncier immatriculé, et, à plus long terme, un cadre légal permettant aux Adouls de recevoir et gérer des dépôts (comptes professionnels encadrés, contrôlés et transparents).
- Adapter le plafond de l’exercice partagé selon des critères objectifs propres à chaque ressort, avec révision périodique et régime transitoire pour les offices en dépassement.
- Déployer une plateforme numérique unifiée et interopérable (Adouls, juge de l’authentification, conservation foncière, enregistrement), généraliser la signature électronique qualifiée, et accompagner la transition numérique des Adouls des zones rurales pour garantir l’égalité des chances.
