Gouvernance foncière et masse critique : le chaînon manquant du nouveau pacte territorial
Le gigantisme du programme de développement territorial intégré (PDTI) annoncé le 9 avril 2026 place nos décideurs devant un défi inédit.
Si les amendements proposés dans la réforme de la loi organique 031.26 peuvent offrir enfin un « cockpit » agile via les SREP (Sociétés Régionales d’Exécution de Projets), il reste à sécuriser les deux carburants sans lesquels aucun décollage n’est possible : une assiette foncière maîtrisée et une ingénierie financière capable de transformer la dotation d’État en levier d’investissement. Aujourd’hui, le foncier et la structure budgétaire de nos communes rurales constituent les deux « fractures systémiques » majeures qui menacent l’ambition royale d’équité spatiale.
Le foncier comme métabolisme : De la gestion de l’immatriculation à la gouvernance de la valeur
On ne peut réduire la crise foncière marocaine à une simple question de retard d’immatriculation. Bien que l’Agence Nationale de la Conservation Foncière (ANCFCC) ait réalisé des progrès spectaculaires en termes de digitalisation et de titrisation, le dilemme reste entier : l’immatriculation sécurise le titre, mais elle ne garantit pas l’usage productif du sol. Pour que le foncier ne soit plus l’entrave mais le levier du développement, nous devons opérer un saut conceptuel : passer de la « gestion administrative » (passive et réactive) à la « gouvernance territoriale » (proactive et créatrice de valeur).
Le « maquis » juridique actuel (Melk, Terres collectives, Domaine privé de l’État, Guich) alimente une asymétrie d’information dont profitent les réseaux de rente et de spéculation urbaine. Lorsqu’un terrain agricole bascule en zone industrielle ou touristique par une simple décision de zonage (Plan d’Aménagement), il génère une plus-value immédiate pour son propriétaire sans que ce dernier n’ait fourni le moindre effort d’investissement. C’est ici que réside l’iniquité spatiale. Le projet de développement territorial moderne doit intégrer le principe de la valorisation du patrimoine foncier.
S’inspirer du benchmark de Singapour est une opportunité : l’État possède 90% des terres et ne les cède presque jamais en pleine propriété. Il privilégie le bail de longue durée. Pour le Maroc, cette approche est le salut. Le recours au bail emphytéotique sécurise l’investisseur sur 99 ans, élimine les frais d’acquisition foncière initiaux au profit de loyers de développement, et garantit que le patrimoine foncier national restera la propriété des générations futures. Concernant les terres Soulaliyates, la réforme doit dépasser l’égalité juridique hommes-femmes pour aller vers une ingénierie de l’inclusion : l’ayant droit ne doit plus vendre ses droits pour un gain immédiat éphémère, mais devenir actionnaire de son propre territoire via des mécanismes de participation aux bénéfices des projets structurants.
L’impasse de la fragmentation communale : Sauver l’investissement du gouffre de fonctionnement
Le second levier, c’est celui de la masse critique. Le maintien de 1 503 communes (dont 85 % rurales) est aujourd’hui un non-sens économique. Les chiffres de la Trésorerie Générale du Royaume (TGR) pour l’année 2024 sont une dénonciation percutante de ce modèle à bout de souffle : sur 48 MMDH de dépenses globales des collectivités, plus de 28 MMDH sont engloutis par le fonctionnement. Dans ce sillage, les dépenses de personnel et les indemnités captent près de 60 % de la part des collectivités dans la TVA.
Nous sommes face à un « cercle vicieux de sous-développement ». Lorsque la quasi-totalité du budget local est siphonné par les salaires des fonctionnaires et les charges de bureau, l’investissement devient une variable d’ajustement résiduelle. C’est ce qui explique les taux d’exécution des crédits d’investissement, chroniquement insuffisants, documentés par la Cour des comptes dans son rapport 2023-2024. Comment programmer, exécuter et surveiller un chantier de complexe hydraulique ou une zone de logistique quand l’ingénierie communale se limite à une secrétaire et un chauffeur ?
Il faut rassurer les élus et les partis : réduire le nombre de communes par fusion ou par le biais d’EPCI (Établissement Public de Coopération Intercommunale) solides n’est pas un recul de la démocratie de proximité. C’est son « réarmement financier ». Le benchmark français et allemand est édifiant : la coopération intercommunale a permis aux maires de conserver leur ancrage politique tout en confiant l’ingénierie lourde (assainissement, transport, ordures ménagères, chaleur) à des structures de projet capables de négocier d’égal à égal avec l’État et les bailleurs de fonds. La « dignité territoriale » ne se mesure pas au nombre de sièges communaux, mais au kilométrage de routes rurales praticables et au taux d’électrification effective.
12 MMDH/An – Le choc de capitalisation : De la « Région-Guichet » à la « Région-Investissement »
L’Article 188 du projet de réforme de la loi 031.26 prévoit de porter le minimum garanti des dotations d’État aux Régions à 12 milliards de DH par an dès 2027. Ce « big bang » budgétaire est la condition sine qua non pour abriter les nouveaux PDTI. Cependant, ce montant doit impérativement cesser d’être perçu comme une subvention de secours pour devenir un levier de capitalisation.
Le changement de logiciel est ici radical. La Région-investisseur ne doit pas simplement « consommer » son budget en le distribuant aux communes en en difficulté. Elle doit l’utiliser comme garantie pour attirer les Partenariats Public-Privé (PPP). Un milliard de DH de dotation régionale, bien utilisé dans le cadre d’un contrat-programme territorial, peut déclencher la levée de fonds d’au moins cinq milliards de DH d’investissement productif grâce à l’ingénierie financière des SREP/S.A.
La mutation est aussi managériale. Avec 12 MMDH, on n’administre plus, on gère un portefeuille. Les audits annuels conjoints IGF-IGAT, prévus par le nouveau projet de cadre légal, ne doivent pas être vécus par les élus et cadres territoriaux comme une inquisition, mais comme une « certification de maturité ». Plus l’ingénierie financière régionale sera transparente et orientée « performance », plus la méfiance des départements ministériels centraux s’effacera. L’un des points forts du projet de loi est d’ailleurs le basculement des compétences « lourdes » (tourisme, routes, digital) vers le statut de compétences « partagées ». Ce n’est pas un affaiblissement du rôle de l’élu régional, c’est une obligation légale de convergence. En partageant la compétence, l’État se contraint juridiquement à co-financer le projet. C’est la fin du cavalier seul administratif qui a tant pénalisé les territoires reculés par le passé.
La « trilogie de la réussite »
Nous quittons l’ère du saupoudrage pour entrer dans celle de l’efficience systémique. Les résistances — culturelles, politiques ou corporatistes — sont réelles. Elles s’alimentent de la peur de l’inconnu. Le rôle des cadres centraux et territoriaux est de rassurer : le renforcement du rôle du Wali dans la convergence, la mutation de l’AREP en S.A. et le relèvement des seuils budgétaires ne visent qu’un but : que les ressources mobilisées se transforment enfin en dignité mesurable dans les oasis d’Assa-Zag et de Figuig comme dans les plaines de l’Atlas.
La décentralisation avancée ne réussira pas par la seule vertu du texte législatif, mais par la capacité de son élite territoriale à devenir le gestionnaire intrépide de ces actifs financiers et fonciers désormais sanctuarisés. L’ingénierie territoriale n’est plus un luxe juridique ; c’est le dernier rempart contre les fractures sociales. Soyons au rendez-vous de ce choc de l’exécution.
Par Mohammed Benahmed
Expert international en développement durable et financement, Expert judiciaire près la Cour d’Appel de Rabat
