Bien que cette pratique ne soit pas connue par une partie du marché, elle s’intensifie sous le coup des besoins exprimés par les industriels notamment les équipementiers automobiles, la santé ou l’hôtellerie où les contrats de gestion restent dominants.
Trouver le bon local pour lancer une activité ou une production, est une phase cruciale dans tout projet. Il est d’autant plus lorsqu’il s’agit d’activités industrielles qui mobilisent des investissements très importants. Il y a plusieurs façons de procéder dans cette étape.
Il y a la méthode classique, lorsqu’on veut avoir une maîtrise totale sur son outil de production, d’acquérir un terrain et y bâtir son usine. L’inconvénient de détenir son bien immobilier est que cela nécessite une importante immobilisation de fonds qui auraient pu être affectés au cœur du métier pour gagner en compétitivité.
Il y a également la location qui certes procure l’avantage de concentrer sa trésorerie sur son activité en plus de décharger de la gestion du bien immobilier. Mais en cas d’une opération de crédit-bail, l’industriel prend en location un terrain pour y construire éventuellement un immeuble dont il sera locataire avec une promesse d’achat à la fin du bail mais sans pouvoir direct sur le bien en plus de conserver les risques.
Mais depuis une douzaine d’années, il existe une autre possibilité de gérer cette question : le Bail en l’état futur d’achèvement (BEFA).
Présent à Casablanca depuis 2009, LPA-CGR avocats a conseillé et accompagné ses clients sur une centaine d’opérations immobilières de conception et/ou construction et par voie de conséquence a pu suivre l’évolution du BEFA.
« Dans les opérations de BEFA, c’est que l’industriel veut se concentrer sur son cœur de métier et investir dans ses outils de production, dans ses ressources humaines… ce que nous lui proposons une structuration au moyen d’un BEFA. À la différence du crédit-bail, le bailleur peut ne pas être un établissement financier. L’industriel devient locataire du bien qui demande à une foncière d’acquérir le foncier et construire selon les besoins de l’industriel en contrepartie de loyers », explique Romain Berthon, associé-gérant du bureau de Casablanca et associé du bureau de Paris du Cabinet LPA-CGR.
Le BEFA permet de sécuriser la transaction et les intérêts des deux parties. Et bien qu’en droit immobilier il n’existe pas un régime juridique dédié en droit marocain, Romain Berthon révèle la chance d’avoir un système très libre consacré par la liberté contractuelle : « Dans la pratique, nous avons la liberté de créer des contrats notamment dans le BEFA qui est une invention de la pratique, en puisant dans le droit commun marocain, notamment le régime des baux industriels, celui des baux civils… d’ailleurs le Dahir des obligations et des contrats est le socle de droit commun de tous les contrats marocain, particulièrement la partie sur les baux dont une partie que nous utilisons pour les BEFA ou Fit-to-lease».
Le contrat BEFA contient plusieurs clauses qui gèrent la période du contrat de la signature jusqu’à l’achèvement du bail, dont l’objet du bail, la date de prise d’effet, le loyer, les charges, les pénalités et bien sûr la durée du bail.
Sur la durée, bien qu’on soit libre de faire celle qu’on veut, il existe au Maroc une contrainte fiscale c’est que l’administration fiscale considère que pour un bail de 10 et plus, il faut payer des droits d’enregistrement proportionnel. Donc au-delà de dix ans, il faut payer 6% sur le montant du loyer sur l’ensemble de la durée du bail, considérée emphytéotique.
Aussi, le contrat BEFA doit-il être assorti de plusieurs garanties. Si du côté du bailleur, il doit respecter le cahier des charges du preneur et la livraison à temps, le preneur lui apporte des garanties pour couvrir le risque de paiement de loyer soit à travers des dépôts de garantie autrement dit des cautions, des lettres de confort de la maison-mère lorsqu’il s’agit d’une société à capital limité au Maroc mais qui est filiale d’un grand groupe qui s’engage à soutenir sa filiale. Il y a également les cautionnements ou encore la garantie autonome…
Et bien que cette pratique ne soit pas connue par une partie du marché, elle s’intensifie sous le coup des besoins exprimés par les industriels notamment les équipementiers automobiles, la santé ou l’hôtellerie où les contrats de gestion restent dominants.
« En plus de dynamiser l’économie et attirer des IDE, le BEFA contribue au développement de l’activité des investisseurs immobiliers qu’il s’agisse de foncière ou des fonds d’investissement en immobilier », conclut Romain Berthon.