Une note de service émanant des ministères de l’Habitat et des Finances vient de clarifier le processus pour bénéficier de l’aide au logement dans le cadre des contrats « Mourabaha » commercialisés par les banques participatives.
Dans le cadre de la mise en œuvre du programme de l’aide de l’Etat pour le soutien au logement institué par l’article 8 de la loi de finances n° 50-22 pour l’année budgétaire 2023 et son décret d’application n° 2.23.350 du 1 rejeb 1445 (15 novembre 2023) fixant les formes de l’aide de l’Etat pour le soutien au logement et les modalités de son octroi aux acquéreurs de logements destinés à l’habitation principale, ladite note se propose de clarifier le processus d’acquisition desdits logements dans le cadre des contrats « Mourabaha » commercialisés par les banques participatives.
Dispositif légal relatif aux banques participatives :
L’article 58 de la loi n° 103-12 relative aux établissements de crédit et organismes assimilés et l’article 3 de la circulaire du Wali de Bank Al Maghrib n° 1/W/17 du 27 janvier 2017 relative aux spécificités techniques des produits participatifs et aux modalités de leur présentation à la clientèle définissent la Mourabaha comme étant « tout contrat par lequel une banque participative vend à son client un bien meuble ou immeuble déterminé et propriété de cette banque à son coût d’acquisition, augmenté d’une marge bénéficiaire convenue d’avance ».
D’autre part, l’article 11 de la circulaire précitée prévoit des règles spécifiques à la « Mourabaha pour le donneur d’ordre d’achat », qui permettent à la banque précitée d’acquérir un bien meuble ou immeuble à la demande du client, en vue de le lui vendre dans le cadre du contrat Mourabaha.
Dans ce cas, le même article précise que le contrat de Mourabaha peut être précédé d’une promesse unilatérale d’achat faite par le client, qui revêt le caractère obligatoire pour ledit client, dès que la banque devient propriétaire du bien. A cet effet, l’établissement peut demander au client le paiement d’un montant en numéraire, appelé « hamish al jiddiya », en garantie de l’exécution de la promesse faite par ledit client, qu’elle garde en dépôt dans un compte dédié et ne peut en disposer.
Modalités d’octroi de « l’aide financière pour le soutien au logement » dans le cadre du contrat « Mourabaha »
La note rappelle qu’à l’inverse des banques classiques, l’acquisition d’un logement, éligible au bénéfice de l’aide financière prévue à l’article premier du décret n° 2-23-350, à travers le contrat « Mourabaha » entre le client et la banque participative passe obligatoirement par deux phases distinctes :
-l’établissement d’une promesse unilatérale d’achat par le client, à travers le notaire, remise à la banque participative. Cette promesse doit comporter les caractéristiques du bien immobilier ainsi que les modalités et le délai de sa livraison ; -la conclusion, à travers le notaire, du contrat définitif d’acquisition du bien immobilier au profit de l’acquéreur.
Ainsi, et compte tenu des dispositions de l’article 8 de la loi de finance précitée n° 55-22, de l’article 58 de la loi précitée n° 103-12 et du décret n°2-23-350 ainsi que de la circulaire du wali de Bank Al Maghrib n° 1/w/2017 relative aux caractéristiques techniques et modalités de présentation à la clientèle des produits Mourabaha, Ijara, Moucharaka, Moudaraba et Salam, les contrats d’acquisition, ainsi que la promesse unilatérale de son achat, doivent être établis et passés devant notaire, selon les modalités déclinées comme suit:
1- le client identifie le logement à acquérir qui dispose d’un permis d’habiter à compter du 1er janvier 2023 et comporte au minimum deux pièces qui fera l’objet d’une première vente ;
2- le client dépose sa demande d’éligibilité, conformément aux dispositions de l’article 3 du décret précité n° 2-23-350, dans la plateforme tenue à cet effet ;
3- le notaire dépose, conformément à l’article 4 du même décret et à travers la plateforme précitée, la promesse unilatérale d’achat faite par le futur acquéreur.
4- l’Etat (à travers le gestionnaire de la plateforme) approuve et verse, sous l’une des deux formes prévues par l’article 5 dudit décret, au notaire dans un délai de 15 jours à compter de la date du dépôt susvisé, le montant de l’aide financière correspondant ;
5- le notaire conclut dans un délai de 30 jours à compter de la date du versement du montant de l’aide :
– le contrat de vente au profit de la banque participative, et
– le contrat de vente définitif (mourabaha) par la banque participative au profit du client bénéficiaire de l’aide ;
6- le notaire dépose sur la plateforme, les contrats de vente définitifs et le certificat de propriété assorti de l’affectation hypothécaire au profit de l’Etat dans un délai de 30 jours ;
7- le contrat de vente définitif indique le prix d’acquisition du bien immobilier faisant ressortir le montant de l’aide financière correspondante.