Ecrit par la Rédaction I
Voilà près d’une décennie que le secteur de l’immobilier est dans la tourmente. Crise économique, pandémie, resserrement des conditions de crédit… Et Hallelujah, l’aide au logement arrive en fin. Le secteur serait-il au bout de sa peine ?
Le secteur immobilier a pâti de plus de 8 ans de difficultés, accentués depuis 2020 par les conséquences du COVID19 et de l’inflation sur le pouvoir d’achat des ménages ; Après une période d’euphorie, les promoteurs immobiliers ont de moins en moins de facilités de financement auprès du secteur bancaire, ce qui a entrainé un « de-leverage » du secteur durant la dernière décennie.
L’année 2024 pourrait marquer un tournant pour le secteur, si le nouveau décret des aides directes aux primo-acquéreurs de logements parvient à doper la demande de la couche moyenne pour les offres entre 300 000 et 700 000 DH/unité, estime Valoris Securities.
Pesant pour près de 5% du PIB, le secteur du BTP & construction a longtemps bénéficié du dynamisme de l’immobilier entamé à partir de 2005.
Pour rappel, les mesures étatiques à l’époque ciblaient la réduction du déficit de logement tout en éliminant l’habitat insalubre des villes marocaines, via divers programmes (« Villes sans bidonvilles » lancé en 2004, « Logement social » lancé en 2010…).
Ce fort dynamisme, appuyé par la présence d’une demande imminente et un appui de l’Etat, a permis aux opérateurs du secteur de bénéficier d’une aide sans équivoque de la part du secteur bancaire.
En effet, l’encours des crédits aux prometteurs a été multiplié par 48x entre Août 2004 et Février 2013, tandis que le total de l’encours bancaire national sur la même période n’a été multiplié que de 3x, selon les données de Valoris Securities.
Malheureusement, le secteur de l’immobilier n’a pas su inscrire sa croissance d’activité dans la durée, pour diverses raisons : Fin de l’euphorie après la réduction du déficit en logement, inadéquation entre offre et demande, dégradation du pouvoir d’achat des ménages après les mesures menées par le gouvernement en termes de réduction des dépenses et des subventions de la caisse de compensation, absence de nouvelles mesures d’appui de l’Etat au logement envers d’autres couches de la société….
Selon une récente analyse de Valoris Securities, la combinaison de ces facteurs pesant sur la durabilité de la demande immobilière, en parallèle à la surutilisation de l’effet de levier par les opérateurs immobiliers (facilité par le secteur bancaire) a mené le secteur a sa traversée du désert tout au long des 10 dernières années.
De ce fait, le secteur bancaire a dû réduire son exposition au secteur immobilier (qui représentait près d’1/3 de l’encours bancaire en 2012), entrainant de ce fait de vraies difficultés financières pour les opérateurs immobiliers, dont la demande à continuer à se contracter malgré la baisse des taux débiteurs des prêts immobiliers.
Ainsi, une forte contraction du nombre des mises en chantier est constatée depuis 2013, qui à peine commençait à se redresser en 2019, avant d’être à nouveau accentuée après la succession des crises depuis 2020 (COVID19, Guerre en Ukraine, Inflation …).
En 2023, après près de 10 ans de difficultés pour le secteur, il serait tout à fait judicieux de se demander si le secteur a atteint son creux, surtout que plusieurs opérateurs ont achevé un long et dur processus de réduction de leur niveau d’endettement.
En effet, le gouvernement a annoncé sa volonté de mettre en place de nouveaux mécanismes d’appui pour relancer le secteur dès 2024, tout en orientant ses mécanismes d’aide aux acquéreurs au lieu des prometteurs, avec un élargissement des couches ciblées.
Selon les premiers éléments communiqués, le mécanisme devrait permettre une aide directe d’une valeur de 50.000 DH aux acquéreurs de logement dont le prix est plafonné à 700.000 DH et de 70.000 DH aux acquéreurs de logement dont le prix est plafonné à 300.000 DH.
Dans l’attente de plus de détail sur les modalités de ce mécanisme, Valoris note un élargissement du champ d’action aux logements destinés à la couche moyenne, avec l’absence, selon les éléments communiqués jusqu’à l’instant, d’une exigence en superficie et en taille de projets, ce qui permettrait plus de flexibilité pour les promoteurs immobiliers, selon les villes et les zones développés.
Sur le marché boursier, le secteur immobilier bénéficie depuis plusieurs mois d’un intérêt particulier à l’achat de la part des opérateurs du marché boursier marocain, donnant lieu à des performances YTD historiques pour ADH et ADI. Derrière cet engouement, l’amélioration des fondamentaux des opérateurs, et l’ensemble des catalyseurs dont il dispose le secteur expliquent les volumes importants sur les valeurs.